Квартира куплена в ипотеку до брака: что будет при разводе и разделе имущества. Как оставить за собой недвижимость, купленную до брака

Раздел имущества супругов, если есть добрачная недвижимость

Нажитое до брака имущество при разводе не делится — таково общее правило, установленное п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ (далее — СК РФ).

Однако есть исключение: согласно ст. 37 СК РФ суд может признать личную собственность одного из супругов общей, если будет доказано существенное увеличение ее стоимости в период брака.

Такое увеличение обязательно должно произойти за счет хотя бы одного из следующих источников:

• личных средств второго супруга и/или общих — семьи;
• труда другого супруга.

В качестве примера СК РФ приводит случаи капремонта, реконструкции и переоборудования имущества. При этом речь не идет исключительно о недвижимости, поэтому возможно применение рассматриваемой нормы даже к имуществу движимому (правда, на практике дележке подвергаются обычно жилые дома и квартиры).

Однако само признание личного имущества совместным не означает, что оно будет разделено поровну. Претендовать второй супруг может максимум на долю, соответствующую стоимости вложений, причем возможно это лишь в том случае, если он докажет, что вложения были только из его личных средств, иначе речь будет идти лишь о половине доли. Впрочем, изредка встречаются и случаи, когда вложения в добрачное имущество супруга оказываются настолько значительными, что суд считает справедливым его полный раздел в равных долях. Пример тому — определение Приморского краевого суда от 16.05.2016 по делу № 33-2896/2016.

Чаще всего результатом раздела личного имущества, ставшего совместным, является взыскание в пользу второго супруга денежной компенсации. Признание доли в праве на недвижимость тоже возможно, но не всегда целесообразно. Теперь давайте рассмотрим подробнее, на чем основываются суды, принимая решение о разделе нажитого до брака имущества при разводе.

Обстоятельства, имеющие значение при применении ст. 37 СК РФ

Для разрешения рассматриваемой категории дел судами устанавливаются следующие обстоятельства:

1. Увеличение стоимости имущества одного из супругов в период брака.
2. Действительная стоимость имущества на момент рассмотрения спора, стоимость затрат (работ и материалов) на улучшения, доля улучшений от стоимости имущества.
3. Источник вложений.

Вложения должны быть сделаны именно в имущество супруга. Приведем в пример апелляционное определение Воронежского облсуда от 29.03.2018 по делу № 33-56. Суд счел существенным увеличение стоимости домовладения, перешедшего ответчику по наследству, за счет средств семьи, однако делить его между супругами не стал, так как большая часть вложений была сделана тогда, когда имущество еще не находилось в собственности ответчика. Истице присудили лишь компенсацию части затрат.

Факт произведения улучшений и их стоимость могут быть доказаны чеками, квитанциями, выписками по банковским счетам, договорами подряда, актами сдачи-приемки работ, фотографиями, отчетами об оценке. Однако при рассмотрении подобных споров почти всегда назначается экспертиза (оценочная или строительно-техническая). С помощью последней можно установить не только виды и стоимость работ, но и давность их производства.

Источником вложений по умолчанию считаются общие средства семьи, если заинтересованный супруг не докажет, что тратил свои личные деньги.

Существенность вложений в имущество. Критерии определения

Доказанность вложений в квартиру супруга в период брака еще не означает, что суд пойдет на применение ст. 37 СК РФ. Ведь улучшения имущества должны быть значительными (существенными).

Для решения вопроса о значительности улучшений судом оцениваются:

• масштаб произведенных улучшений (текущий или капитальный ремонт);
• затраты на них;
• степень увеличения стоимости имущества в результате осуществления вложений.

Приведем примеры из практики:

1. За 10 лет брака из общих денег семьи было потрачено чуть более 300 тыс. руб. на неотделимые улучшения квартиры ответчицы. Стоимость жилья с учетом улучшений составила 1 230 000 руб. Суды первой и апелляционной инстанций сочли, что улучшения незначительны, т. к. произведенный ремонт относится к текущему (поклейка обоев, замена сантехники и т. п.), расходы на него, соответственно, являются обычными расходами семьи для поддержания жилья в пригодном для использования состоянии (апелляционное определение ВС Республики Коми от 17.05.2018 по делу № 33-2855/2018).
2. За несколько лет площадь жилого дома увеличилась в 2 раза, был осуществлен его капитальный ремонт и реконструкция. В итоге стоимость жилья за счет общих средств увеличилась на 2 000 000 руб. Имущество признали общим, истец получил денежную компенсацию своей доли (апелляционное определение Нижегородского облсуда от 20.03.2018 по делу № 33-3452/2018).

Компенсация вложений в ремонт квартиры бывшего супруга

Как было показано выше, нужны веские основания для признания при разводе приобретенного до брака имущества общим. Зачастую суды отказывают в удовлетворении соответствующих требований из-за того, что считают вложения незначительными, хотя сам факт произведения улучшений в период брака доказан. Возможно ли получить компенсацию хотя бы половины затрат на ремонт личной квартиры бывшего супруга?

Любые отделимые улучшения недвижимости успешно делятся в обычном порядке. Сложнее обстоит дело с улучшениями неотделимыми.

Так, ВС Республики Крым отмечает, что такие улучшения СК РФ вообще не рассматривает как совместное имущество супругов, поэтому разделу они не подлежат. Истица, производя затраты на ремонт, знала, что квартира принадлежит ответчику, при этом обязательств компенсировать ей эти затраты ответчик на себя не принимал. Нормы о неосновательном обогащении неприменимы, так как не доказано, что затраты производились именно из личных средств истицы (апелляционное определение от 02.06.2016 по делу № 33-3858/2016).

Санкт-Петербургский городской суд указал, что в СК РФ отсутствует норма, по которой можно было бы взыскать такие затраты (апелляционное определение от 25.10.2016 № 33-20723/2016). Парадокс состоит в том, что этот же суд спустя несколько дней (правда, в другом составе) признал их взыскание правомерным (апелляционное определение от 12.10.2016 № 33-20435/2016).

Покупка квартиры на средства, нажитые до брака

Пленум ВС РФ давно разъяснил: все, что куплено в браке, но на личные средства одного из супругов, не делится и остается за этим супругом (ч. 4 ст. 15 постановления от 05.11.1998 № 15). Личными могут быть лишь добрачные накопления либо подаренные или унаследованные деньги. Также личными признаются средства, вырученные от продажи личного имущества (апелляционное определение ВС Республики Татарстан от 20.11.2017 по делу № 33-18691/2017).

Бремя доказывания приобретения недвижимости на личные деньги возлагается на супруга — собственника такой недвижимости. Доказательствами могут служить выписки с банковских счетов, договоры (дарения денег, купли-продажи и мены добрачной недвижимости либо иные, доказывающие происхождение средств), свидетельские показания и т. п.

Нередко квартира в браке приобретается как за счет личных денег одного из супругов, так и за счет общих средств. В таком случае раздел будет производиться следующим образом:

• та его часть, что соразмерна вложениям общих денег, делится пополам;
• часть, соответствующая личным средствам, остается за супругом, которому они принадлежали (апелляционное определение Астраханского облсуда от 11.08.2016 по делу № 33-3408/2016).

Квартира куплена в ипотеку до брака, а платили вместе — на что можно рассчитывать?

Бывает и так, что супруги платят ипотеку за квартиру, приобретенную одним из них до брака. Несмотря на явно общие расходы, в этом случае нельзя сказать, что купленная до брака квартира делится при разводе.

Приведем в пример апелляционное определение Мосгорсуда от 18.09.2017 по делу № 33-37557. Взятую ответчицей в период до брака в ипотеку квартиру при разводе истец потребовал разделить, признав за ним право на половину, на том основании, что большая часть кредита была погашена в браке. Суды же решили, что квартиру нельзя признать совместно нажитой, так как она куплена до брака. При этом ст. 37 СК РФ неприменима, так как выплата кредита стоимости имущества не увеличивает.

Для справки: регистрация права собственности в Росреестре после регистрации брака на решение суда не повлияла бы, т. к. значение имеет лишь тот факт, когда было оплачено имущество (абз. 4 п. 15 постановления Пленума ВС РФ от 05.11.1998 № 15).

В то же время возможно получить компенсацию в размере половины средств, затраченных на погашение кредита в период брака, если их выплата производилась из общих средств (апелляционное определение Мосгорсуда от 16.10.2017 по делу № 33-42314/17). Однако существует и противоположная судебная практика. Так, Орловский облсуд указал, что долг, несмотря на выплату займа за счет общего имущества супругов, не является общим по смыслу п. 3 ст. 39 СК РФ, поэтому разделу подлежать не может (апелляционное определение от 22.08.2017 по делу № 33-2230).

В случае если брак оказался неудачным, одним из главных вопросов при разводе станет раздел нажитого имущества. Хорошо, когда все нажито в процессе совместной жизни: по общему правилу поделится пополам. А если за каждым или одним из супругов еще до брака числилось что-то ценное, неужели и это ждет раздел? Ответ поможет найти Семейный Кодекс Российской Федерации, нормы которого регламентируют данный вопрос.

Чего при разводе не коснется раздел

Брак не служит препятствием тому, чтобы муж или жена владели собственным имуществом (вещами, деньгами, ценными бумагами, правами и т. д.). Такое имущество является личным, то есть принадлежит только одному супругу. Он, в свою очередь, им пользуется, распоряжается с согласия или без него, второй половины . В Семейном кодексе предусмотрена норма, изложенная в статье 36, определяющая вид раздельной (личной) собственности мужа и жены, к которой относят:

• Имущество каждого из супругов, приобретенное до нахождения их в гражданском браке. Гражданском – означает официально зарегистрированном в загсе (не путать с понятием «сожительство», которым в настоящее время фактически подменено понятие «гражданский брак»). К примеру, до женитьбы мужем была куплена машина, которой они с женой пользуются. А женой – квартира, в которой стали жить супруги. Также это может быть дорогая бытовая техника, которую купил один из супругов до свадьбы или деньги, положенные в банк под проценты, накопленные до свадьбы мужем или женой.
• Приобретенное в гражданском браке имущество для личного пользования в повседневной жизни мужа или жены, исключая предметы роскоши, драгоценности.
• Имущество, которое получено одним из супругов по безвыгодным сделкам, совершаемым, к примеру, в порядке дарения, наследования и др.
• Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности.

Аналогичная норма, определяющая виды личного имущества мужа либо жены, содержится в Гражданском Кодексе (статья 256).

Временные рамки и основание возникновения права собственности на конкретные вещи у мужа или жены – основополагающие факторы, определяющие имущество как раздельную собственность. Если все-таки развод неизбежен, то для оставления при себе личного имущества, нажитого до брака, необходимо этот факт доказать. Аргументы будут убедительнее, если есть документы, подтверждающие факт покупки. Это могут быть сохранившиеся чеки, квитанции, сертификаты, сберкнижка (по которой можно сделать выписку), договор и т. д.

Если таких документов нет, то тогда на помощь можно призвать свидетелей. Судебная практика по данному вопросу сложена однозначно и, как правило, у сторон разногласий не возникает. Однако, спор может возникнуть, когда на личные добрачные средства супруги или супруга, приобретаются какие-то вещи после свадьбы. Допустим, до брака женой была вложена хорошая сумма в банке, после замужества семья приобрела на эти деньги мебельный гарнитур, им пользовались все члены семьи, не исключая обоих супругов. Тогда, несмотря на то что вещи (мебель) приобретены в браке, совместно нажитыми их суд не посчитает.

Это разъяснено и Пленумом Верховного Суда России. То есть этот мебельный набор будет находиться в собственности жены, при разводе достанется ей, раздел его не коснется.

Как делить деньги?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните на бесплатную горячую линию:

8 800 350-13-94 - Федеральный номер

8 499 938-42-45 - Москва и Московская обл.

8 812 425-64-57 - Санкт-Петербург и Ленинградская обл.

Рассмотрим тот же случай: добрачный вклад денежных средств жены в банке. После заключения брака эти деньги не тратились, а наоборот, пополнялись. Когда дело дошло до развода, то оказалось, что эта сумма стала гораздо больше, чем была до брака. В этом случае практика суда в основном сложена таким образом, что сначала выделяют сумму, которая была внесена до брака (в пользу того, кто ее накопил), а оставшиеся деньги, как нажитое совместно, будут поделены между обоими супругами.

Вместе с тем камнем преткновения может стать норма, предусмотренная 37 статьей Семейного Кодекса. На ее основании судом может быть признано личное имущество того и другого супруга нажитым совместно, при выяснении, что стоимость такого имущества намного выросла за счет трудовых затрат второго супруга или вклада его личных средств в это имущество, а также если семья тратит на это общие средства. Обычно речь идет о капремонте, переоборудовании, реконструкции, создании нового имущества на основе старого, но учтены могут быть и иные улучшения.

При каких еще условиях уместен раздел?

К примеру, купленная мужем до гражданского брака машина, использовалась всеми членами семьи. В период брака взамен старой приобрели новую, а дальше случился развод. Для того чтобы суд не признал машину общей собственностью супругов, муж должен доказать, что, находясь в гражданском браке, он приобрел ее на личные средства. А жена должна доказать, что машина была куплена на деньги из семейного бюджета.

С другой стороны, если старая машина в процессе совместной жизни супругов претерпела капитальный ремонт (допустим, заменили либо перебрали двигатель) за счет совместного бюджета, то это тоже является поводом для признания собственности совместно нажитым имуществом. Тогда раздел при разводе неизбежен.

Если машина была куплена в кредит одним из супругов до нахождения его в гражданском браке, то половина выплаченной за это время суммы (в течение периода нахождения в гражданском браке) причитается второму супругу. Первому придется выплачивать остаток по кредиту, но зато машина остается в его собственности. Так будет осуществлен раздел.

Другой пример. До замужества жена владела собственным домом, который не был достроен. Узаконив отношения, новоиспеченный муж его достроил, сделал ремонт, позаботился о проведении коммуникаций. При разводе муж, имея доказательства того, какие трудовые затраты были им внесены, и что им для этой цели были использованы личные денежные средства, вполне может претендовать на дом. Судом личная собственность жены будет переведена в совместную, часть которой он может получить.

То есть мужу необходимо представить доказательства того, какие именно вложения были им сделаны и как они повлияли на увеличение стоимости этого дома. Судить о том, являются ли эти вложения существенными, следует учитывая все обстоятельства. Сюда относится объем проделанных работ по реконструкции или реставрации, уровень цен, суммы вложений и т. д.

Следует отметить, что иногда разделить нажитое имущество физически, не нарушив его целостности, невозможно (примером может быть та же машина или земельный участок, на котором стоит дом). В этом случае второму супругу будет компенсирована его часть за счет другого совместно нажитого имущества или денежных средств.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

В соответствии с законодательством после развода супругов разделу подлежит совместно нажитое имущество.

Как правило, недвижимость и материальные ценности делятся между бывшими супругами в равных долях.

Соответственно, то имущество, которое было в собственности у кого-либо до свадьбы, после развода не попадает под раздел.

Но в этом вопросе не все так однозначно, как может показаться на первый взгляд.

Необходимо разобраться во всех нюансах и ответить на волнующий многих расторгающих брак вопрос: делится ли квартира при разводе, купленная до брака, и кто в этом случае собственник?

Недвижимость и материальные ценности, которые принадлежали каждому супругу до момента вступления в брак, являются его личными и остаются закрепленными за ним даже в случае, если будет расторжение союза.

В этом правиле однако имеется ряд исключений, которые немногочисленны, но при этом могут явиться спорным моментом в ходе судебных разбирательств при разделе имущества.

Новоприобретенная квартира до заключения брака при совместном проживании подвергалась значительному ремонту и реконструкции. Личное жилье одного из супругов, в котором были проведены улучшения в период совместного житья, переходит в категорию совместно нажитого имущества и подлежит разделу после развода.

Проведенный качественный ремонт, как правило, существенно увеличивающий стоимость, дает законное право второму претендовать на долю при разводе.

В этом деле решение признать недвижимость, купленную до брака, общей собственностью остается за судом. В законе не устанавливается та сумма, которая дает право назвать ремонт или иные улучшения существенными. В некоторых случаях для определения степени произведенных улучшений привлекают независимого оценщика.

Тогда суд выносит решение на основании результатов работы оценщика и документов, подтверждающих стоимость улучшений. Когда в целях ремонта были использованы кредит или ссуда, то в большинстве случаев суд признает жилье совместно нажитым.

Когда улучшения являются несущественными, то на этом основании суд не может признать имущество общим и поделить его в равных долях между супругами. Собственник в этот момент — тот, кто приобрел его на свои средства. Раздел имущества в этом случае происходит таким образом: делится не квартира, а стоимость ремонта, собственник, оставшийся проживать в ней, должен возместить другому половину вложенных в ремонт средств.

Капитальный ремонт, реконструкция и переоборудование

Если условия проживания становятся опасными для жизни и здоровья ее жителей, то возникает необходимость капитального ремонта.

Такой капитальный ремонт требует вложения больших средств. Отличие капитального ремонта от косметического в том, что косметический ремонт только преображает внешний вид, а конструктивные элементы остаются неизменными.

Имеется такое понятие, как переоборудование жилья, которое также может стать основанием для решения считать его общей собственностью при разделе. Переоборудование затрагивает замену сантехнического и отопительного оборудования.

Таким образом, если кто-то купил квартиру до свадьбы и это единственный собственник при соблюдении прочих условий, то она не может считаться общей. Доказательство этому — договор купли-продажи.

Если муж накопил деньги на квартиру до свадьбы, но факт покупки состоялся уже после свадьбы, то такая квартира будет считаться общей, так как доказать в суде факт того, что она была куплена на средства лишь одного из супругов, будет в данном случае проблематично. Собственник в этом случае не только муж, но и жена. Раздел имущества будет проходить в равных долях между ними.

Все же для прояснения запутанных ситуаций, касающихся такого события, как раздел имущества при разводе, вернее будет обратиться за помощью к юристу.

Если квартира была приобретена одним из супругов до брака, например, ее приобрел муж, то только он может распоряжаться ею на законном основании, в том числе и после развода. Другие члены семьи могут лишь пользоваться жильем, но не распоряжаться им. Раздел имущества в данном случае не происходит.

Когда в такой квартире прописан второй супруг и даже ему по каким-либо причинам была выделена доля, то он все равно не может распоряжаться ей, а право собственности при разводе закреплено в данном случае за тем, кто вложил средства в ее приобретение до момента заключения брака. Собственник в любом случае — это тот человек, который вложил свои средства в покупку.

При этом в качестве доказательства данного факта принимаются определенные документы, которые подтверждают приобретение жилплощади одним из супругов до брака. Это могут быть такие документы, как договор купли-продажи, дарения и завещание.

После расторжения брака супруг, за которым не закреплено право распоряжения, должен быть выписан из квартиры в добровольном или принудительном порядке. Во втором случае необходимо сначала постановление суда о признании жилья не подлежащим разделу после развода.

Брачный контракт и раздел имущества

Если квартира была куплена одним из супругов в ипотеку, но за нее продолжают выплачивать муж и жена уже в браке, то в этом случае при разводе она остается за собственником жилья, то есть за тем, кто брал ее в ипотеку.

Если имеется брачный контракт, заключенный после свадьбы, то процедура развода будет облегчена, т. к. все условия, касающегося такого момента, как раздел имущества, будут обговорены заранее и закреплены документально.

При этом муж и жена после развода уже не могут оспаривать рассмотренные положения в договоре, раздел имущества должен быть произведен соответственно заключенному договору.

Образец брачного договора (скачать)

Образец брачного договора (стр. 1)

Образец брачного договора (стр. 2)

Образец брачного договора (стр. 3)

Жилье, купленное в ипотеку, и квартира в новостройке

При разводе выплаченные суммы по ипотеке за период брака делятся пополам, и получившаяся половина суммы выставляется в качестве иска тому, за которым остается квартира. Эти денежные средства он и должен по закону выплатить второму супругу.

В случае если она была приобретена на денежные средства до брака в новостройке, а на момент получения свидетельства о собственности человек уже был в браке, то основанием для признания личной собственности является момент не приобретения, а оплаты за нее. При этом часто приходится подтверждать произведенную плату за квартиру до брака в судебном порядке.

При наличии документов, указывающих на факт оплаты до получения свидетельства о собственности, можно будет доказать при разводе в судебном порядке, что жилплощадь не является совместно нажитым имуществом.

Страх остаться ни с чем после развода или оплачивать чьи-то долги может быть необоснованным. Выход есть всегда. Помните об этом!

Cinematographer/Fotolia

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Николай Косяк:

Согласно российскому законодательству, общей совместной собственностью супругов, которую придется делить при разводе, является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество. Об этом сказано в п. п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ. При этом есть важная оговорка: совместным имуществом не является то, что было приобретено в годы брака, но на личные сбережения одного из супругов. Это касается и имущества, принадлежавшего одному из супругов до свадьбы, а также полученного в дар или в порядке наследования.

Если сумма за квартиру, которая зафиксирована в ДДУ, была оплачена полностью до брака, тогда такое жилье будет полностью принадлежать только одному из супругов, на него не распространяется режим совместной собственности. Так что нотариально удостоверенного согласия второго супруга на продажу не потребуется - даже в том случае, если право собственности было оформлено уже в браке.

Если же квартиру оплачивали оба супруга из личных «досвадебных» сбережений, и это отражено в платежных документах, тогда оба человека будут претендовать на свою долю недвижимости при разделе имущества.

Когда оформляется ипотека до брака, а часть платежей совершается уже в браке, имущество также является совместно нажитым, поскольку на его оплату шли совместные семейные средства. Здесь возможны варианты - в зависимости от той суммы, которая была направлена на погашение займа в браке. Если она существенна, то супруга, взявшего ипотеку, могут обязать выделить другому долю в квартире или выплатить половину потраченных на погашение ипотеки средств. Исключением в такой ипотечной ситуации является вариант, когда был заключен брачный договор, и в нем четко прописано, что квартира принадлежит одному из супругов.

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

При покупке квартиры по ДДУ до брака и получении свидетельства на нее уже после заключения брака важно определить, как выплачивалась ее стоимость. Если квартира была полностью оплачена до брака, то она не будет считаться совместной собственностью, даже если свидетельство на нее получено уже после заключения брака. Это объясняется тем, что полная стоимость квартиры была выплачена физическим лицом единолично, и его супруг не принимал в этом участия, а совместной собственностью признается имущество, нажитое супругами во время брака.

При продаже квартиры, которая не является общей, согласие супруга не требуется, однако факт получения свидетельства на нее после заключения брака может насторожить покупателей и заставить их требовать разрешение на продажу со стороны супруга. Если возможности получить такое согласие нет, рекомендуется обращаться к специалистам, которые помогут оформить сделку и подтвердить факт ее правомерности.

Отвечает руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова:

По закону, имущество, приобретенное в период брака, является общей совместной собственностью супругов. Моментом приобретения на практике считается именно момент возникновения права собственности. На основе этого регистратор, к сожалению, не будет заниматься исследованием вопроса о том, чьими деньгами был оплачен ДДУ, и формально потребует согласия супруги на продажу такой квартиры, руководствуясь ч. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ.

Однако если приобретенная по ДДУ квартира была полностью оплачена личными средствами одного из супругов до вступления в брак, то, несмотря на то что право собственности на квартиру возникло уже в период брака, суд признает такое имущество личной собственностью супруга, оплатившего квартиру. Хотя и здесь возможны исключения: например, случай совместных (после вступления в брак) вложений супругов в дорогостоящий ремонт добрачного имущества.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Если все платежи по ДДУ совершены до заключения брака, то данная квартира не является совместной собственностью супругов вне зависимости от того, когда зарегистрировано право собственности на нее.

В связи с этим, чтобы избежать дальнейших споров и разногласий, Вам имеет смысл получить в компании, с которой Вы заключали ДДУ, справку о том, что все денежные средства выплачены лично Вами до определенной даты (даты заключения брака). Наличие данной справки поможет Вам в дальнейшем избежать необходимости получать нотариальное согласие супруги.

Однако Вам следует обратить внимание на то, что в случае вложения совместных денежных средств в ремонт квартиры, оплату обязательных и коммунальных платежей, а также с учетом того, что квартира оформлена в собственность уже после заключения брака, Ваша супруга может заявить претензии и пытаться доказать, что средства на квартиру были затрачены совместные. Поэтому я бы рекомендовала рассмотреть возможность заключения брачного контракта, который расставит все точки над «i» и предусмотрит, что собственностью каждого из супругов является то, что оформлено и зарегистрировано на его имя.

Отвечает адвокат Сергей Головин:

В данной ситуации квартира приобретена на личные средства одного из будущих супругов и, следовательно, не относится к общему имуществу, подлежащему разделу.

В соответствии со ст. 34 Семейного кодекса РФ, к общему имуществу супругов относится нажитая в период брака собственность, в частности недвижимость, приобретенная за счет общих доходов. Но в данном случае оплата квартиры была произведена до регистрации брака или совместного проживания на доходы, полученные не в период брака. Поэтому квартира относится к имуществу одного из супругов, оплативших полную стоимость квартиры. Получение в данном случае разрешения второго супруга на продажу недвижимости не требуется.

Это правило действует и в обратном порядке. Так, если квартира приобретена и оплачена в период брака, но право собственности оформлено после развода, то она все равно признается совместным имуществом супругов и подлежит разделу.

Текст подготовила Мария Гуреева

Раздел имущества при разводе, а именно самого дорогого — жилой недвижимости, вызывает множество вопросов. С первого взгляда, проблема простая: если имущество было нажито до заключения брака, то оно не считается совместно нажитым и при разводе не делится. Однако здесь имеется множество нюансов, на которые следует обратить внимание при разделе имущества.

Что считается совместно нажитым имуществом

Строго говоря, совместно нажитым считается любое имущество, которое было приобретено на общие деньги, будь то пакет молока или автомобиль. Конечно, в случае если жена не работает, а семью обеспечивает только муж, понятно, что все приобретено на средства мужа. Но с юридической точки доходы считаются общими, следовательно, все, что купили на эти деньги — тоже общее. И при разводе это поделится поровну.

Но из этого правила существует ряд исключений.

В случае если один из супругов получил какое-то имущество в дар или по наследству, оно не считается общим, и делить его не следует.

К примеру, муж унаследовал квартиру от умершего дедушки. Жена на нее при разводе претендовать не может. Или, к примеру, жена получила от матери в подарок дорогие украшения. Они считаются ее личным имуществом, к тому же полученным в дар, поэтому разделу не подлежат.

Естественно, когда дело доходит до развода, квартира физически не делится. Тот супруг, за которым остается жилье, выплачивает половину его рыночной стоимости бывшей второй половинке. На практике это означает чаще всего продажу квартиры или размен на жилое помещение меньшей площади.

Самые частые случаи приобретения квартиры

Чтобы разобраться, какая квартира является совместно нажитым имуществом, а какая нет, рассмотрим несколько общих случаев.

Жилье куплено до брака одним из супругов, и он является единоличным собственником. В таком случае эта жилплощадь ни в коем случае не считается общей собственностью. Доказательство — договор купли-продажи.

Квартира была приобретена одним супругом до брака, а второй супруг вступил в собственность после свадьбы. В таком случае она также не считается общей, так как она была приобретена на деньги только одного собственника. Даже если он выделил жене и детям долю, при разводе она не делится.

Супруг получил квартиру в дар или по наследству. Это жилье тоже не считается общей собственностью и разделу не подлежит. В качестве доказательства следует предъявить суду дарственную или завещание.

Супруг приобрел квартиру на свои деньги, накопленные им до свадьбы, и жилье было приобретено уже в период брака. Такая жилплощадь будет считаться общей, так как в суде обычно сложно доказать, что она была приобретена именно на эти деньги, а не на заработанные общими усилиями.

Супруги покупали жилье в строящемся доме. Даже если на момент развода дом еще не был достроен, квартира считается общей и будет поделена, когда бывшие супруги вступят в собственность.

Квартира была приобретена с участием материнского капитала. К примеру, один из супругов до вступления в брак обладал определенной частью финансов или приобрел их путем продажи какого-то своего имущества. Разницу «закрыли» маткапиталом. Поскольку маткапитал — субсидия, полагающаяся семье, а не одному родителю, квартира, приобретенная с его помощью, считается совместно нажитым имуществом. Та же самая ситуация, если жилье было куплено в кредит супругом до вступления в брак, но остаток кредита «погашен» с помощью материнского капитала.

Конечно, вариаций множество, так как жизнь многообразней стандартных ситуаций, предусмотренных законом. Поэтому, если необходимо получить выгоду при расторжении брака, лучше обратиться к юристу, специализирующемуся на при разводе.

Если в квартире был сделан ремонт

Довольно часто возникает следующая ситуация. Жилье куплено или получено в собственность каким-либо способом одним супругом до брака, но в период совместной жизни в жилище был проведен капитальный ремонт или перепланировка. В таком случае, согласно действующему законодательству, жилплощадь «переходит» в разряд совместно нажитого имущества, если выполняются следующие условия:

• ремонт, реконструкция или перепланировка были существенными;
• они были произведены за счет общих средств супругов, в том числе на заемные средства (кредиты);
• они существенно увеличили стоимость квартиры.

Как правило, все эти условия совпадают. Хороший ремонт обычно делается совместными усилиями и значительно повышает стоимость жилья. К тому же он является неотчуждаемым от квартиры. Поэтому вполне логично, что второй супруг может претендовать на ее половину.

Однако не каждый ремонт или реконструкция может признаваться судом как основание для того, чтобы считать квартиру общей. Законом не оговаривается сумма, при которой произведенный ремонт считается существенным. Это остается на усмотрение суда. В случае необходимости имеет смысл привлечь оценщика: к его мнению как к точке зрения профессионала судья прислушается больше, чем к частному мнению. Также неплохо было бы документально подтвердить стоимость произведенных изменений, при этом совершенно неважно, за чей счет был выполнен капитальный ремонт.

Кстати, в случае если для ремонта использовали заемные средства — кредит или ссуду, суд, как правило, занимает однозначную позицию и считает жилье совместно нажитым имуществом.

Так что даже если квартира была куплена до брака, но в процессе совместной жизни в ней делали капитальный ремонт, перепланировку или полностью реконструировали жилье, она признается общей и делится пополам.

В некоторых случаях, если сумма ремонта была незначительной и не существенно повлияла на стоимость жилплощади в целом, суд может признать совместно нажитым только ремонт, а не все помещение. В таком случае бывший супруг должен компенсировать второй стороне половину стоимости произведенного ремонта. Деньги получает тот, кто в квартире больше не проживает.

Если в квартире прописан бывший супруг

На основании Жилищного кодекса, супруги и любые проживающие с ними люди (родственники: дети, родители, братья, сестры и так далее) не считаются собственниками жилья. Они имеют право пользования жилищем наравне с собственником, но распоряжаться им не имеют права.

Так что даже если в квартире прописан бывший супруг, а она приобретена на ваши личные средства еще до свадьбы, он после развода не имеет права претендовать на половину жилья. Не имеет права он претендовать даже в том случае, если ему была выделена доля по какой-либо причине, но квартира была куплена на средства только второй стороны и до вступления в брак.

Самое главное — предоставить суду доказательства, что жилье было приобретено до вступления в брак, а доля уже выделена потом. Это могут быть:

• договор дарения;
• договор купли-продажи недвижимости;
• завещание.

Бывшего супруга после развода можно выписать двумя способами:

• добровольно;
• принудительно, через суд.

В первом случае ничего сложного: супруг просто обращается в жилконтору и выписывается. Во втором случае жилье обязательно должно быть «закреплено» за одним супругом. Например, оно было приобретено до вступления в брак, и судья уже постановил, что квартира не делится. Тогда следует обратиться в суд с заявлением принудительно выселить бывшего супруга.

Брачный контракт и раздел имущества

Наличие брачного контракта существенно облегчает процедуру развода. В нем должны быть оговорены все моменты деления имущества в случае развода. После приобретения крупной покупки имеет смысл внести изменения в .

Никто из супругов не вправе оспаривать положения брачного договора, если он заключен добровольно и его положения лежат в рамках закона.

Делению квартиры в брачном контракте традиционно уделяется особое место. Если квартира куплена до брака, это обязательно указывается в договоре. Такое имущество не делится при разводе. Сложнее обстоит дело с недвижимостью, приобретенной в период брака. Но условия договора позволяют обговорить все эти моменты. Брачный договор снимает все проблемные вопросы и позволяет однозначно решить, кому и что будет принадлежать после развода.

Конечно, в России не принято заключать подобные соглашения. Однако у брачного договора может быть еще одно применение: при выдаче кредита наличие такого соглашения положительно влияет на решение банка.